專(zhuān)題：放量大漲后，各地短期波動(dòng)難免？持續(xù)存量機(jī)構(gòu)：調(diào)整是機(jī)會(huì)

　　炒股就看金麒麟分析師研報(bào)，權(quán)威，推進(jìn)專(zhuān)業(yè)，收購(gòu)商品及時(shí)，房工全面，各地助您挖掘潛力主題機(jī)會(huì)！持續(xù)存量

　　8月25日，推進(jìn)湖南婁底市萬(wàn)寶新區(qū)開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)有限公司發(fā)布《關(guān)于征集存量商品房用作優(yōu)價(jià)購(gòu)房房源的收購(gòu)商品公告》，明確征集擁有已建成存量商品住房，房工且自愿參與存量商品住房用作優(yōu)價(jià)購(gòu)房房源的各地各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　當(dāng)前，持續(xù)存量收購(gòu)存量商品房工作正在各地持續(xù)推進(jìn)。推進(jìn)58安居客研究院院長(zhǎng)張波在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示，收購(gòu)商品收購(gòu)存量商品房是房工化解房地產(chǎn)庫(kù)存、完善住房保障體系的關(guān)鍵舉措。今年以來(lái)，各地存量房收儲(chǔ)工作已從試點(diǎn)轉(zhuǎn)向深化，各地的收儲(chǔ)不斷提速，收儲(chǔ)的模式也更本地化。

　　收購(gòu)工作取得進(jìn)展

　　消化存量房產(chǎn)是近年來(lái)房地產(chǎn)政策的重心之一。2024年5月份召開(kāi)的全國(guó)切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議提出，商品房庫(kù)存較多城市，政府可以需定購(gòu)，酌情以合理價(jià)格收購(gòu)部分商品房用作保障性住房。會(huì)議召開(kāi)以來(lái)，各地持續(xù)推進(jìn)收購(gòu)存量商品房工作，消化存量商品房，助力穩(wěn)住樓市。

　　近期，多地公布了收購(gòu)存量商品房工作的最新進(jìn)展。

　　廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳8月22日公布的數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，廣西全區(qū)收購(gòu)存量商品房2萬(wàn)套，拉動(dòng)全區(qū)商品房銷(xiāo)售面積增速9.35個(gè)百分點(diǎn)。

　　廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳7月31日公布的數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，廣州、深圳、佛山、珠海等4個(gè)城市已完成4個(gè)項(xiàng)目共1377套的存量商品房用作保障性住房項(xiàng)目收購(gòu)工作，收購(gòu)金額14.43億元，相關(guān)項(xiàng)目預(yù)計(jì)供應(yīng)保障性住房共約2100套。

　　“目前全國(guó)有60多個(gè)城市明確支持收購(gòu)存量商品房，鄭州、廣州等城市已取得了較好的成果。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，近期，各地在收儲(chǔ)的主體、用途、價(jià)格等方面也有所放寬。比如，在收儲(chǔ)后用途從保障性住房拓展至安置房、學(xué)生或企業(yè)宿舍等。

　　例如，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等部門(mén)日前發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整有關(guān)調(diào)控政策的通知》要求，結(jié)合本地區(qū)實(shí)際需求，穩(wěn)妥有序推進(jìn)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房、城中村和危舊房改造安置房。

　　“在價(jià)格方面，目前來(lái)看，多數(shù)城市以‘重置成本’為定價(jià)的基準(zhǔn)，一般來(lái)說(shuō)收儲(chǔ)價(jià)會(huì)較市場(chǎng)價(jià)低30%至50%。”張波分析稱(chēng)，此外，針對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配問(wèn)題，大部分城市會(huì)優(yōu)先選擇配套成熟、戶(hù)型合理的房源。例如廣州明確優(yōu)先收購(gòu)90平方米以下整棟房源；深圳要求房源單套面積小于65平方米，以匹配保障性住房標(biāo)準(zhǔn)。這類(lèi)“以需定購(gòu)”模式有助于使存量資產(chǎn)快速轉(zhuǎn)化為有效供給。

　　優(yōu)化收購(gòu)工作

　　收購(gòu)存量商品房工作持續(xù)推進(jìn)，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展提供了助力。

　　“收購(gòu)存量商品房工作避免了房企因庫(kù)存壓力集中降價(jià)拋售，也為房企提供了資金回籠渠道，緩解其債務(wù)壓力。”張波表示，從穩(wěn)市場(chǎng)作用來(lái)看，鄭州、重慶等地收儲(chǔ)項(xiàng)目推進(jìn)后，周邊新房?jī)r(jià)格開(kāi)始企穩(wěn)，二手房掛牌量增速放緩。

　　李宇嘉認(rèn)為，收購(gòu)存量商品房盤(pán)活了存量資源，有助于商品房庫(kù)存去化。不過(guò)，考慮到本息償還、已收購(gòu)房源未來(lái)配租配售的價(jià)格等因素，目前收購(gòu)存量商品房仍面臨資金平衡難度大等問(wèn)題。

　　針對(duì)收購(gòu)存量商品房過(guò)程中存在的問(wèn)題，各地正在探索針對(duì)性?xún)?yōu)化舉措。例如，廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳8月25日發(fā)布的《廣西進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作措施》（征求意見(jiàn)稿）提出，進(jìn)一步優(yōu)化存量商品房收購(gòu)政策。支持各地在收購(gòu)主體和用途等方面充分發(fā)揮自主權(quán)，將各類(lèi)符合條件的已建成或在建未售房源、司法處置房源納入收購(gòu)范圍，拓寬房源籌集渠道和用途。各地要積極培育專(zhuān)業(yè)化、規(guī)模化收購(gòu)主體，提高專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)管理能力，形成規(guī)模效應(yīng)。

　　張波認(rèn)為，總體來(lái)看，收購(gòu)存量商品房工作需在堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則基礎(chǔ)上，通過(guò)定價(jià)機(jī)制創(chuàng)新、資金模式升級(jí)和全周期管理優(yōu)化，提升政策落地的精準(zhǔn)性與可持續(xù)性。

　　“在拓寬用途方面，已收購(gòu)存量房源可以結(jié)合個(gè)人創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、文旅、夜經(jīng)濟(jì)、社區(qū)用房、養(yǎng)老托幼設(shè)施等新經(jīng)濟(jì)、新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行盤(pán)活。”李宇嘉建議，此外，各地也應(yīng)自下而上做好項(xiàng)目?jī)?chǔ)備和申報(bào)，用好財(cái)政及金融支持資金，降低盤(pán)活存量商品房的成本，提升市場(chǎng)主體參與的積極性。