自主更新、原拆原建，老舊住宅的新出路？
學(xué)者表示，通過政策彈性化、更新參與人性化、原拆原建市場多元化及技術(shù)透明化，老舊破解低收益、出路低積極性困局，自主住宅實現(xiàn)城市更新可持續(xù)推進
文｜《財經(jīng)》記者 王麗娜
編輯｜蘇琦 責(zé)編 | 要琢
奔五的更新中年人陸豐（化名），住在比他還老的原拆原建老房子里。那是老舊北京市朝陽區(qū)一棟老舊住宅，樓齡60余年，出路沒有電梯，自主住宅室內(nèi)燃氣、更新供熱等管線老化。原拆原建幾次上門服務(wù)的老舊管道維修人員告訴他，“修，出路不能徹底解決問題。”
陸豐家的這處老舊住宅，在城市更新大潮中，被納入老舊小區(qū)改造范圍，即將“改頭換面”。在研究老舊小區(qū)改造的相關(guān)政策后，陸豐思量，這棟老樓是否有可能進行改建，即對老樓原拆原建，更好地改善樓內(nèi)居民的居住環(huán)境。
2025年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹公開表示，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)都要納入城市更新的改造范圍，因地制宜實施改造，也鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。
自主更新、原拆原建模式，近年來逐漸在多個城市落地。在北京市，已有多個危舊樓原拆原建的試點順利進行，主要適用于不成套公有住房為主的簡易住宅樓，以及沒有加固價值的危舊樓。陸豐家所在的樓，根據(jù)危險房屋標(biāo)準(zhǔn)鑒定為B級（即個別結(jié)構(gòu)構(gòu)件處于危險狀態(tài)，但不影響主體結(jié)構(gòu)安全），這樣的樓房是否能適用原拆原建？
正在陸豐四處咨詢相關(guān)政策時，關(guān)于城市如何高質(zhì)量發(fā)展有了新的重要綱領(lǐng)性文件。8月28日，《中共中央 國務(wù)院關(guān)于推動城市高質(zhì)量發(fā)展的意見》發(fā)布，提出穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。當(dāng)前，中國城鎮(zhèn)化正從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。
在城市發(fā)展的新階段，自主更新、原拆原建會成為未來老舊住宅的一條重要出路嗎？像陸豐這樣居住在老舊住宅里的住戶，希望改善居住環(huán)境，推動自主更新，如何才能走通這條路？
自主更新，是否有可能？
“這當(dāng)然是個美好的愿景。”
2025年8月，陸豐同樓的鄰居張明（化名）發(fā)給《財經(jīng)》記者的郵件中，談起老樓原拆原建的前景如此描述。
他們居住的老樓，位于北京市朝陽區(qū)水碓子小區(qū)，在北京市東三環(huán)附近，距離CBD核心區(qū)約1.4千米。小區(qū)靠近地鐵、商圈、公園等，生活便利。所屬的社區(qū)共31棟住宅，最早建于上世紀(jì)50年代，是新中國成立之初推行的建筑工業(yè)化模式試點工程之一，建筑體型簡單整齊。如今，他們居住的水碓子小區(qū)越來越老舊，被納入老舊小區(qū)綜合整治項目。
2024年8月的公開信息顯示，整個小區(qū)共涉改造樓棟數(shù)21棟，預(yù)計投資約4.76億元。其中8棟非成套住宅樓，被列為危舊樓房改建項目，將拆除重建，計劃分期實施。13棟老樓將迎來改善，進行抗震節(jié)能綜合改造傳統(tǒng)方式加固，包括建筑結(jié)構(gòu)加固、外墻保溫、水電管線更新、綠化提升等升級改造。陸豐和張明所在的老樓在加固改造之列，施工許可信息顯示，“項目有望在2025年完成施工，為居民帶來更舒適的居住環(huán)境”。
了解到這些信息后，陸豐開始關(guān)注原拆原建，查找相關(guān)政策并聯(lián)系有關(guān)部門咨詢。陸豐認為，加固改造雖然能解決老樓的部分問題，但不能真正改善建筑質(zhì)量，施工改造的成本也不低，在改造期間還影響居民生活，既然杭州等地已有自主更新、原拆原建的案件，那老樓是否有可能一步到位原拆原建？
因為同樓居民達成統(tǒng)一意愿是原拆原建的關(guān)鍵，2025年初夏起，陸豐開始登門了解同樓住戶的想法。在此過程中，張明開始考慮原拆原建，并與陸豐等鄰居一起探索原拆原建的可能性。
原拆原建模式，目前多見于地方試點。2024年12月，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議召開，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負責(zé)人表示，鼓勵地方探索居民自主更新改造老舊住宅。2025年1月，北京市提出實施一批居民自拆自建項目。北京市已有的危舊樓原拆原建試點，主要適用于不成套公有住房為主的簡易住宅樓，及沒有加固價值的危舊樓，且經(jīng)鑒定多屬于D級危舊樓。在北京，還沒有B級樓房原拆原建的公開案例。
什么樣的老舊住宅適合原拆原建？2025年4月，中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院院長王凱對《財經(jīng)》表示，當(dāng)前城市建設(shè)的重點從增量開發(fā)轉(zhuǎn)向城市更新。中國經(jīng)過40多年的改革開放發(fā)展，居民居住條件顯著改善，數(shù)據(jù)顯示城鎮(zhèn)人均住房建筑面積超過40平方米。住在老房子的居民，有改善居住條件的意愿。在此背景下，原拆原建的探索開始出現(xiàn)。王凱表示，根據(jù)危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)，“鑒定為C級和D級的危房，我們建議應(yīng)拆盡拆。鑒定為B級的危房，鼓勵居民自治，充分尊重居民的意愿，政府不宜大包大攬。”
近日，中國社會科學(xué)院生態(tài)文明研究所研究員、中國社科院國家未來城市實驗室副主任王業(yè)強對《財經(jīng)》表示，他認為有三類房屋適合原拆原建。一是經(jīng)鑒定為D級危房或結(jié)構(gòu)嚴(yán)重損壞的房屋，且無法通過加固修復(fù)的房屋；二是影響城市規(guī)劃和公共安全的房屋。比如，位于核心區(qū)阻礙交通、基建等城市重點工程的房屋，以及消防不達標(biāo)、擁擠的“城中村”或“握手樓”；三是存在安全隱患的城中村房屋。如2000年前建成、存在結(jié)構(gòu)安全隱患（如墻體開裂、地基沉降）或抗震不達標(biāo)的老舊小區(qū)，優(yōu)先納入改造范圍。
看到杭州、廣州等地的原拆原建案例，張明表示，其中既有B級建筑，也有成片式原拆原建項目，“心中燃起更多希望”。連同所在小區(qū)計劃中的拆除重建項目，如果整個小區(qū)原拆原建，將有望改造成現(xiàn)代化智能化社區(qū)，跟上智慧城市的發(fā)展腳步。張明希望，通過嘗試，看能否探索出一種可行的B級樓原拆原建模式，在力所能及范圍，充分改善居住環(huán)境。“這是很多城市核心地段老舊小區(qū)居民的意愿。”
你的房子，你做主
城市更新，關(guān)乎城市高質(zhì)量發(fā)展和居住品質(zhì)提升。各地因地制宜進行探索的同時，需要建立健全可持續(xù)的城市更新機制和相應(yīng)的政策法規(guī)。如何進行老舊住宅自主更新，是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，需要各地在試點中積累經(jīng)驗。
進行原拆原建，需要充分征求相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)所有人意見。在北京已有的原拆原建試點項目，實現(xiàn)100%居民簽約，這就意味著需要居民全部同意進行改建、同意費用分?jǐn)偂⑼庑碌膽粜头桨傅龋y度之大可想而知。
自主更新，居民意見起到?jīng)Q定作用。8月時，陸豐和張明已初步了解老樓居民的意向。老樓共有房屋60套，其中50戶是擁有產(chǎn)權(quán)的住戶，20戶為公房的承租人。張明介紹，年齡偏大的老年人和失能老年人等，希望安穩(wěn)，對原拆原建政策不了解。中青年人和已退休身體硬朗的老年人，主動了解相關(guān)政策，傾向支持原拆原建。
一個月后，張明告訴《財經(jīng)》，樓內(nèi)居民需要了解原拆原建的成本，才能進一步?jīng)Q策，“改建成本是最大的影響因素”。張明稱，出資費用、拆除重建期間的周轉(zhuǎn)期，對老人提出的挑戰(zhàn)較大。樓里的公房承租人，如在改建后能獲得產(chǎn)權(quán)，有動力支持原拆原建。但對一些居民來說，因為樓齡老已有60余年，早期的住戶通過房改或交易付出的房屋成本實際上并不高，如今要拿出資金來參與原拆原建，除非預(yù)期收益可觀，“否則參與的意愿就會降低”。
具體需要多少改建成本，這就需要陸豐、張明等人找到實施主體或建筑公司，提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)，完成初步的成本測算，才能進一步和其他住戶溝通。陸豐、張明等人都是人到中年的上班族，他們在工作之余，找到社區(qū)、街道、住建、城市更新部門等，一一聯(lián)系，了解相關(guān)的政策。張明稱，得到的反饋總結(jié)起來就是先確保改建資金有保障、居民意見沒有分歧、施工有監(jiān)管等。這對于熱心探索原拆原建可能性的幾位居民來說，挑戰(zhàn)可不小。
最早提出希望老樓原拆原建的陸豐，制作和打印了一些表格，收集和記錄樓內(nèi)住戶居民對原拆原建的意向。陸豐對《財經(jīng)》表示，最初的意向收集主要是關(guān)于是否支持原拆原建，已有約70%的住戶表示支持，但這還不涉及具體出資金額的意向。
自主推動老舊住宅更新，陸豐深知其中的困難。陸豐稱，但他希望通過探索，了解原拆原建政策的難點和痛點，卡在居民出資還是卡在居民意愿上？
目前，全國已有部分省份出臺省級層面指導(dǎo)意見，推進老舊小區(qū)自主更新。目前，浙江省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造自主更新試點的對象為此前有關(guān)政策中明確的拆改結(jié)合型住宅小區(qū)，且未列入房屋征收計劃。
不同地方的探索不盡相同。2025年8月，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳發(fā)布《關(guān)于推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點工作的指導(dǎo)意見（征求意見稿）》，公開征求意見（目前征求意見已結(jié)束），其中指出有序推進老舊小區(qū)自主更新工作，“大力發(fā)展順應(yīng)人民群眾新期待的好房子”。這份征求意見稿，明確自主更新對象和方式、流程、支持政策和機制創(chuàng)新等，指出自主更新是指以消除住房安全隱患、改善居住條件為目的，“主要由老舊小區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)所有人自主出資對小區(qū)內(nèi)的單棟住宅樓或全部住宅樓依法申請拆除重建”。征求意見稿明確可開展自主更新的老舊小區(qū)（含單棟住宅樓）需滿足四個條件中的任意一個：經(jīng)房屋安全鑒定單位根據(jù)危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)鑒定危險等級為B級、C級和D級，或根據(jù)房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)鑒定為嚴(yán)重損壞房、危險房的；無獨立廚房、衛(wèi)生間等的非成套住宅，且使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善的；磚木結(jié)構(gòu)房屋，建筑結(jié)構(gòu)差，影響居住安全及生活品質(zhì)的；存在地質(zhì)災(zāi)害等其他安全隱患，缺乏維修加固價值的。
這幾個月，陸豐、張明等居民開始尋找曾參與原拆原建項目的建筑公司，看對方是否有合作意向。張明認為，目前原拆原建的政策并不明晰，政策留出來的空間，恰恰是有關(guān)部門和居民可以“共同探索的空間”。
進入10月，陸豐、張明等居民已經(jīng)與兩家建設(shè)公司取得聯(lián)系，并計劃與建設(shè)公司當(dāng)面溝通改建成本等事宜，以及對方是否有對接意愿。
原拆原建，為什么那么難
當(dāng)前，各地試點出現(xiàn)了一些不同的原拆原建模式。
結(jié)合各地實踐和政策導(dǎo)向，王業(yè)強分析認為，目前原拆原建主要有三種模式，即政府主導(dǎo)+市場化運作，居民自籌+原址回遷，片區(qū)統(tǒng)籌+功能升級。這三種模式在推廣中展現(xiàn)出差異化潛力，其中“政府主導(dǎo)+市場化運作”模式政策支持力度大、風(fēng)險可控，兼顧效率與可持續(xù)性，更易在多數(shù)城市推廣，可能成為主流復(fù)制路徑之一。
今后，原拆原建如何走出試點，走向更大范圍，成為可復(fù)制、可持續(xù)的城市更新機制？王業(yè)強解釋稱，原拆原建作為城市更新的重要模式，需要在推進過程中解決幾項核心問題。首先需協(xié)調(diào)居民達成共識。居民對補償標(biāo)準(zhǔn)、過渡安置等訴求差異大，易引發(fā)矛盾，需協(xié)調(diào)居民獲得絕大多數(shù)業(yè)主同意。二是資金平衡與可持續(xù)性。老舊小區(qū)容積率低，開發(fā)商參與意愿弱，需依賴政府補貼、居民自籌等多渠道資金。三是規(guī)劃與政策適配性。原拆原建是否包含容積率調(diào)整存在爭議，需平衡居民需求與城市規(guī)劃限制。歷史文化風(fēng)貌區(qū)的改造還需兼顧保護要求。四是施工質(zhì)量與回遷公平性。需確保施工透明、分配公平，避免因流程不規(guī)范引發(fā)糾紛。
當(dāng)前，大量老房子進入適用年限的中后期。據(jù)公開數(shù)據(jù)，截至2022年底，中國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的接近20%，意味著這些房屋將進入設(shè)計使用年限的中后期，該比例還將不斷增加，預(yù)計到2040年前后近80%的房屋將進入這個階段。
在王業(yè)強看來，從當(dāng)前政策導(dǎo)向和城市發(fā)展需求看，短期內(nèi)原拆原建與傳統(tǒng)改造方式并存，但老舊住房自主更新、原拆原建將成為未來老舊住房改造的重要模式。預(yù)計到2030年，“原拆原建將成為與綜合改造并行的主流模式”。王業(yè)強進一步解釋稱，原拆原建通過保留原址、控制容積率，既降低土地成本（僅需承擔(dān)建造成本），又避免破壞歷史風(fēng)貌。中國老舊小區(qū)戶數(shù)普遍超500戶，通過成片改造可以攤薄成本。同時，原拆原建保留鄰里關(guān)系，避免社區(qū)解體，符合中國“熟人社會”需求。另外，技術(shù)迭代升級，模塊化建造和BIM技術(shù)的應(yīng)用可大大縮短工期，外墻保溫、管線更新等標(biāo)準(zhǔn)化施工方案已成熟。
10月中旬，陸豐與張明不得不重新斟酌，是否繼續(xù)推進原拆原建。陸豐與街道有關(guān)負責(zé)人、一家建設(shè)單位當(dāng)面進行溝通后，從建設(shè)單位得到的反饋并不樂觀，這家建設(shè)單位了解老樓的狀況、周邊情況等因素后，建議先加固改造，待原拆原建政策更明晰時再考慮可行性。客觀來說，老樓周邊位置狹小，如難以成片改造，單棟改建的話，第三方參與公司很難有收益。
考慮到原拆原建前景不明，難以推動樓內(nèi)居民達成共識，近日，陸豐在樓內(nèi)居民的社交群里表示，建筑公司參與改建的意愿較低，“改建的方案很難再推進了”。原拆原建的探索就此擱淺。
對于原拆原建，居民有各自的考慮，達成合意本身就較為困難。據(jù)公開報道，9月11日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長仇保興在2025年服貿(mào)會期間舉辦的全球總部經(jīng)濟大會暨中國樓宇經(jīng)濟北京論壇上表示，需要各地本著“一城一策”原則，制定“自主更新、原拆原建”的總體方案，統(tǒng)籌各種改造模式，擴大老百姓選擇范圍。
在破解當(dāng)前困擾原拆原建項目的居民合意和出資問題上，王業(yè)強指出，接下來需通過政策彈性化、參與人性化、市場多元化及技術(shù)透明化，破解“雙低”（低收益、低積極性）困局，實現(xiàn)城市更新可持續(xù)推進。比如，創(chuàng)新政策機制，設(shè)置差異化補償，產(chǎn)權(quán)置換與貨幣補償結(jié)合，對老年群體提供過渡安置補貼或就近安置等。設(shè)立政府主導(dǎo)的更新基金，兜底市場主體退出風(fēng)險，利用BIM技術(shù)模擬改造效果，增強居民信心。探索利益共享模式，允許市場主體通過跨項目平衡收益。優(yōu)化居民參與機制，如建立全流程協(xié)商平臺等。設(shè)置多元的市場激勵機制，如對低盈利項目給予稅收減免或?qū)ｍ椦a貼，將改造與后續(xù)運營權(quán)掛鉤等，吸引社會資本等。
對此，王業(yè)強建議，創(chuàng)新協(xié)商機制，搭建多元議事平臺。創(chuàng)新金融工具，拓寬資金渠道。允許提取公積金支付分?jǐn)傎M用，利用住宅專項維修資金，探索信托融資、證券化等金融手段，將騰退院落轉(zhuǎn)化為可融資的物業(yè)實體。在資金來源上，政府層面積極爭取中央財政補助及地方配套資金，對基礎(chǔ)類改造按公共維修基金標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偅纳撇糠职唇ò渤杀臼召M。同時，引入“肥瘦搭配”捆綁立項吸引社會資本，通過整體授信、代建租賃等市場化模式平衡資金。
改建愿景未成，陸豐、張明期待老樓在加固改造中得以改善。張明表示，也許后續(xù)政策還會調(diào)整，“城市更新大方向是明確的”。
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