多城高溢價拿地 閩系“黑馬房企”國貿地產逆勢狂奔
多座熱點城市高溢價拿地，黑馬房企閩系“黑馬房企”廈門國貿地產集團有限公司（以下簡稱“國貿地產”）正在全國逆勢擴張。多城地閩
克而瑞研究中心日前發布的高溢《2025年1—7月中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜》顯示，今年前7月，價拿國貿地產新增土地貨值184.6億元，系國排名全國第14位。貿地而在2022年同期，產逆國貿地產排名25位，勢狂三年多上升了11位。黑馬房企
據了解，多城地閩自2024年以來，高溢國貿地產相繼在福建省廈門市、價拿四川省成都市等多地高溢價拿地，系國引發密切關注。貿地例如，產逆今年6月，國貿地產在經過150余輪競逐后，拿下成都市錦江區茶廠地塊，溢價率75.7%，一舉創下成都市樓面地價亞軍。
“我司獲取項目的地價溢價率整體處于合理水平，公司經營整體穩健。”國貿地產相關負責人日前在回復《中國經營報》記者采訪時表示。
不過，在高溢價搶地的同時，國貿地產也面臨著盈利之痛。財務數據顯示，2024年，國貿地產營收同比增長52.79%，但歸母凈利潤大幅下滑90.70%，僅為0.39億元。
“高溢價拿地是國貿地產在融資窗口期利用國企信用優勢，快速做大規模的階段性策略。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向記者表示，但上述舉措“已造成盈利與現金流的雙重壓力。”
高溢價“掃貨”熱門地塊
在房地產行業深度調整期，背靠世界500強企業——國貿控股集團的國貿地產近年來正在各地土拍市場大舉“掃貨”。
6月19日，位于成都市武侯區西部智谷板塊和錦江區東大街板塊的兩宗地塊掛牌出讓，后者又被稱為“錦江區茶廠地塊”，土地面積約39畝，容積率為2.55，起始價約13.24億元，起拍樓面價達2.02萬元/平方米。中指研究院相關信息顯示，該地塊也是迄今為止成都市起拍樓面地價最高的宅地。
錦江區茶廠地塊在地理位置、周邊配套等多方面皆占據優勢，吸引了包括保利發展、華潤置地、中海地產、中國金茂、招商蛇口、國貿地產等頭部房企參與角逐。在經過150余輪舉牌競價后，國貿地產最終以樓面價3.55萬元/平方米競得，總代價約為23.26億元，溢價率高達75.7%，一舉成為當地第二高價地塊。
“目前，錦江區東大街旁茶廠地塊已完成客戶深訪與項目定位，已進入方案設計與施工籌備階段。”國貿地產相關負責人向記者表示，“該地塊距離成都中心春熙路/太古里僅1.5km，區域常年處于斷供狀態，地塊區位價值突出且稀缺性明顯。”
在成都市土拍市場“出盡風頭”的國貿地產，也曾在“大本營”廈門市經過150余輪競價拿下當地“地王”。
據了解，2024年3月27日，廈門市迎來2024年首場土拍，其中，位于思明區的將軍祠2024P01地塊吸引了建發地產、國貿地產、中海地產、華潤置地、廈門安居等多家房企入局角逐。在歷經152輪競價后，該地塊被國貿地產以32.1億元的代價奪得，成交樓面價高達62671元/平方米，溢價率40.79%，一舉成為廈門市樓面地價新“地王”。
對于國貿地產選擇高溢價拿地的原因，柏文喜分析稱，或與該企業加碼一、二線城市核心地段、排名訴求、融資優勢等因素密不可分。例如，在融資優勢方面，柏文喜認為：“國貿地產背靠國貿控股集團，國企背書使其在發債、開發貸上具有低成本資金優勢。”
在拿地布局方面，中誠信國際報告顯示，截至2025年3月末，國貿地產土地儲備總建筑面積393.63萬平方米，權益土地儲備總建筑面積為285.89萬平方米，儲備項目主要布局在一線及二線省會城市，一、二線城市的項目未售面積合計占比為84.48%。
整體盈利能力有所弱化
多城高溢價拿地、銷售排名持續提升的背后，國貿地產旗下亦有部分項目遭遇去化“陣痛”。
以國貿地產重金押注的上海區域為例，網上房地產數據顯示，位于上海市松江區的國貿鷺原（又稱“佘北家園鷺苑”）在2022年開盤，住宅總數為1202套。截至2025年8月18日，該項目可售住宅套數577套，已售住宅套數為625套，去化率僅51.99%。
無獨有偶，同樣位于上海市松江區的國貿海嶼佘山（又稱“佘北家園悅澗庭”）在今年5月開盤，住宅總數為305套。但截至8月18日，該項目可售住宅套數仍有222套，已售住宅套數為83套，去化率僅為27.21%。
“去化率跟房企營銷節奏、手法等有一定關系。”上海中原地產市場分析師盧文曦向記者表示，國貿地產上述兩個項目均為郊區項目，上海市外圍郊區項目面臨的去化壓力比較大，去化率基本在四五成之間，“郊區項目如果沒有好的概念支撐營銷，銷售表現會比較‘弱’”。
對于上述兩項目去化情況，國貿地產相關負責人向記者介紹，國貿鷺原與國貿海嶼佘山相鄰，目前后者疊墅產品已基本去化完畢。該負責人同時表示，國貿鷺原項目“前期去化符合市場正常流速，今年以來雖然去化放緩但整體符合市場行情”。
值得注意的是，除上述兩個項目外，國貿地產在上海市也有“明星項目”。據國貿地產官方信息，今年7月19日，國貿海上原墅（又稱“璟瀾雅庭”）年內第二次開盤，86套房源在約2小時內售罄。據悉，該項目是今年內上海市“五大新城”中唯一連續2次觸發積分的項目。
盡管國貿地產方面稱國貿海上原墅兩次開盤皆售罄，但網上房地產數據顯示，截至8月18日，在該項目208套房源中已售住宅套數為177套，仍有31套處于可售狀態。
“網上公示的成交數據為網簽備案數據，網簽數據反映的是完成備案的最終簽約狀態，與認購數據存在正常的流程性時滯。”國貿地產相關負責人表示。
中誠信國際在國貿地產《2025年度跟蹤評級報告》（以下簡稱《報告》）中指出，國貿地產部分低能級城市項目和非中心城區項目所處市場供給較大，去化速度較慢。《報告》同時顯示，2024年，國貿地產全口徑簽約銷售金額同比下降28.95%，“主要系受推盤結構以及行業整體呈調整態勢所致”。
Wind數據顯示，2024年，國貿地產營業總收入為404.58億元，同比增長52.79%，凈利潤為14.24億元，同比增長41.23%，但歸母凈利潤僅為0.39億元，同比大幅下降90.70%。
對此，國貿地產相關負責人在回應記者采訪時表示：“2024年歸母凈利潤下滑，主要由于我司的股權架構設置原因所致，整體利潤情況良好。”
另據相關數據，2024年，國貿地產少數股東損益增至約13.85億元。“這意味著，國貿地產全年結算的絕大部分項目都是與非并表小股東合作，公司雖操盤并表，但權益比例極低。”柏文喜分析認為，國貿地產在以讓渡項目權益的方式，換取全口徑銷售額與行業排名快速提升，走的是“以利潤換規模”路徑。
“近年來，我司秉持資源優勢互補原則，廣開合作之門，合作開發地產項目系正常的市場行為，不存在為了沖擊規模和排名犧牲利潤的情形。”上述國貿地產負責人強調。
“跟蹤期內，交付規模大幅增加帶動公司營業收入大幅增長，同時毛利率水平隨高毛利率項目占比增加而有所上升。”中誠信國際方面在《報告》中也指出， 國貿地產“資產減值損失對利潤形成較大侵蝕，公司整體盈利能力有所弱化”。
持續加碼代建賽道
在諸多房企謀求轉型的大背景下，國貿地產也在持續加碼代建賽道。
公開信息顯示，今年7月，國貿地產成功獲得福州塔斯汀總部地塊代建項目，將為塔斯汀中國漢堡打造現代化辦公企業總部大樓。今年一季度，國貿地產還中標了松泰總部大樓、廈門市燃氣器具及相關產品檢測公共服務平臺、廈門銀行福州2022-17地塊等多個代建項目。
目前，國貿地產主營業務主要包括房地產開發、城市更新與代建、物業服務及資產運營四大板塊，代建業務主要包括安置房、醫院、學校和公共建設配套設施等。
記者注意到，國貿地產代建業務主要由廈門國貿建設開發有限公司（以下簡稱“國貿建設”）負責運營，該公司由國貿地產100%持股。相關數據顯示，截至2025年3月末，國貿建設負責132個主要在建項目，其中包含55個前期項目及47個在建項目。
在獲得眾多代建項目背后，國貿地產代建業務營收占比仍較小。相關數據顯示，2024年，國貿地產城市更新與代建業務實現收入1.69億元，同比增長約31%，占當期營業收入的比例僅為0.42%，甚至不及2023年同期的0.49%。
中誠信國際在上述《報告》中也指出，國貿地產物業管理業務、城市更新與代建業務集中在廈門地區，整體輕資產化運營。“2024年，上述業務收入有所增長，對公司業績形成一定補充”。
對于代建業務發展情況，國貿地產負責人向記者表示，公司深度參與城市建設、通過標準化管理體系和豐富的代建經驗，以優質服務和良好市場評價贏得各方信賴，能夠有力保障項目的高品質交付。
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