9月29日，千億搶籌華夏凱德商業REIT在上交所上市交易，資金成為國內首單由國際資產管理公司發起設立的頻現消費REITs項目。華夏凱德商業REIT的市場首批底層資產包括兩座分別位于廣州和長沙核心商圈的購物中心——凱德廣場·云尚和凱德廣場·雨花亭，總建筑面積達168405平方米，熱捧截至2025年3月31日的消費整體出租率約為96%。該基金擬募集規模22.9億元，千億搶籌比例配售前累計認購資金超3091.7億元，資金公眾投資者與網下投資者的頻現有效認購倍數分別達535.2倍和252.6倍。

　　9月12日上市的市場中金唯品會奧萊REIT，網下發售有效擬認購份額數量總和為531.84億份，熱捧為網下初始發售份額的消費253.26倍，同時，千億搶籌由于認購踴躍，資金該基金提前結束公眾發售基金份額的頻現募集，公眾發售者有效認購倍數為355.51倍，有效認購資金達到1113億元；6月27日上市的中金中國綠發商業REIT網下認購倍數為249.72倍，其公眾投資者有效認購基金份額數量達到307.51億份，為公眾發售初始基金份額數量的683.35倍，該產品比例配售前累計認購資金超1800億元；易方達華威市場REIT網下有效認購倍數為78.72倍，公眾投資者有效認購倍數為407.04倍。

　　從上市首日表現看，上述四只年內上市的消費基礎設施公募REITs首日漲幅均超過10%。其中，中金中國綠發商業REIT、易方達華威市場REIT均為首日開盤即觸及30%的漲幅上限，且全天封住漲停板。

　　政策東風下快速擴容

　　自首批消費基礎設施公募REITs于2024年3月亮相資本市場以來，這一領域呈現出快速擴容態勢，12只已上市產品的發行規模合計為302.58億元。

　　快速擴容的背后，離不開政策的持續引導和推動。

　　2023年3月，證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》，明確提出拓寬試點資產類型，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。一年后的2024年3月12日，華夏金茂商業REIT、嘉實物美消費REIT上市。

　　今年以來，政策層面持續釋放對消費類公募REITs的支持信號。3月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《提振消費專項行動方案》提出，支持符合條件的消費、文化旅游等領域項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金；6月，央行等六部門聯合印發的《關于金融支持提振和擴大消費的指導意見》再度明確，支持符合條件的消費基礎設施發行基礎設施領域不動產投資信托基金；9月，國家發展改革委發布《關于進一步做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化申報推薦工作的通知》，其中提出積極推動新資產類型項目推薦發行，“積極研究探索鐵路、港口、特高壓輸電、通信鐵塔、市場化租賃住房、文化旅游、專業市場、養老設施等尚無推薦發行案例的新資產類型項目的發行路徑，加大力度協調解決難點堵點問題，幫助項目盡快滿足發行條件”；隨后，商務部等九部門聯合出臺《關于加力推動城市一刻鐘便民生活圈建設擴圍升級的通知》，提出優先支持保障基本民生的社區商業綜合體、鄰里中心、百貨商場、菜市場等消費基礎設施項目發行基礎設施領域不動產投資信托基金。

　　還有更多消費基礎設施公募REITs正處于交易所審核階段。深交所公募REITs信息平臺顯示，中航天虹消費封閉式基礎設施證券投資基金目前處于“已問詢”階段。

　　除了項目新發，首批消費類公募REITs也進入擴募通道。2025年上半年，華夏華潤商業REIT公告，擬擴募并新購入基礎設施蘇州昆山萬象匯項目。7月9日，該REITs再次發布公告，擴大擴募范圍，擬購入杭州蕭山萬象匯、沈陽長白萬象匯、淄博萬象匯項目，目前兩個擴募項目均在持續推進。

　　底層資產運營韌性凸顯

　　機構認為，消費基礎設施REITs獲得投資人追捧，離不開國內以舊換新等促消費政策催化、擴內需預期等有力支撐，更與其底層資產運營良好、低利率環境下分紅穩健密切相關。

　　2025年上半年，消費類公募REITs展現出運營韌性。華泰證券研究指出，頭部REITs通過頻繁調鋪，收入持續保持增長，期內同比增速均值約0.4%，運營表現有所分化。受季節性影響，2025上半年租金單價同比整體略降，出租率保持高位，8個消費REITs的底層資產出租率平均超過95%，EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）整體小幅下滑2%。“參考上半年運營情況（有2025年預測的消費REITs收入目標完成率47.5%-58.1%，EBITDA目標完成率45.6%-59.1%），以及行業周期（下半年往往迎來旺季），我們預計大多數已上市的消費REITs均能超額完成2025年收入目標。”該機構稱。

　　華泰證券研究還表示，2025年上半年可供分配金額同比均值為+3.5%，整體依舊保持穩步增長，較EBITDA（同比均值-2%）表現更佳，說明消費REITs具備較強的分紅誠意。

　　不少機構均看好消費類基礎設施REITs投資機會。

　　中金公司研究最新發布的《中金REITs年度市場調查報告（2026）》顯示，展望2026年，近七成樣本機構計劃2026年持續增加REITs配置，重點關注消費、數據中心及保租房板塊，同時認為無風險收益率和底層資產基本面或主導市場預期。

　　平安證券研究表示，國內購物中心經歷多輪發展，存量規模持續擴張，競爭格局相對穩定；存量時代下購物中心存量項目改造、輕資產輸出、深度運營趨勢增強。該機構認為優質購物中心出租率高、銷售額穩定，運營經驗難以模仿復制，具備長期投資價值。